没想到!广州这个区二手房市场最坚挺,不跌反涨9.5%! ...
1月17日,国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年,全国房地产开发投资132895亿元,比上年下降10.0%;其中,住宅投资100646亿元,下降9.5%。
对此,多位专家表示,2022年房地产市场在供需两端面临巨大冲击和压力,房地产开发投资额同比增速表现为-10.0%,说明当前中国房地产行业的整体开发投资压力比较大。
尽管数据处于“相对恶化”状态,但专家指出,应从2022年三四季度多项利好政策频出的节奏中,看到2023年中国房地产发展的新机遇。
二手房市场低谷回升
去年以来,楼市出台了千条调控政策,但新房市场反应平淡,至今都未见明显回温。与之不同的是,二手房市场自去年12月便有所回暖,进入2023年趋势更加明显。
贝壳研究院最新监测数据表明,去年12月疫情防控放开初期,二手房市场的交易量有明显反弹,重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。
房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%,跌幅较上月缩小0.3个百分点,环比下跌城市个数较上月减少5个,沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。
进入2023年1月上旬,二手房市场继续走暖,带看等多个先行指标明显回升,50城日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交量较12月翻倍。
同时,作为代表房价走势的先行指标,1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气,突破20,这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20,珠三角区域已经逼近30,预计后期价格止跌走稳动力更强。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,尽管房地产调控政策的底部早就出现,但“市场底”迟迟不肯出现,主要原因是三重压力:一是对未来收入预期的担忧,二是房企交付风险,三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看,会有不一样的发现。
他表示,通过对2020~2022年重点城市二手住宅房价盘点发现,2019年12月起,重点50城房价上行周期共20个月,累计涨幅11.4%;下行周期17个月,累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平,疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。
经过三年疫情考验,不同城市房价的涨跌不一,50城中房价上涨的城市有18个,最高涨幅41.1%,平均涨幅13.5%;房价下跌的城市有32个,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌,但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。
许小乐认为,这轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来,购房者的心态已出现些许变化,计划在未来半年内购房的比例显著回升,其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%,置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。
有看点!广州这个区二手房不跌反涨
一线城市中的数据又如何?下面我们来看看:
上海:2022年,无疑是上海楼市的一次低谷。全年二手房成交量仅为155063套,同比去年减少42.9%,回到了2017年左右的水平。
然而,这座城市表现出了惊人的韧性。
从上海去年的房价走势来看,始终保持在6.3万/平上下,表现相当平稳。
来源:野天鹅网
北京:作为北京楼市基本盘的二手房,也迎来强势复苏。诸葛找房统计发现,年末成交出现翘尾行情,二手房突破900套。
北京西城区的一位中介经理说:北京二手房成交开始活跃了,元旦假期期间成交量相比去年同期增长30%以上。
市场热度甚至持续到了2023年。创下了近几年最好的“开门红”。
来源:中指研究院
广州:目前广州市场虽然还在筑底中,但元旦也迎来一波看房高峰。
多个楼盘现场看房人数逐步恢复了疫情前的状态。其中有“老网红”万科金域曦府、新世界凯粤湾、保利天汇,新世界中国在广州的首个旧改项目,现场人气都很旺。
数据显示,2022年广州新房成交量为69724套,同比减少36%,二手房成交量为82739套,同比减少29%。
来源:中指研究院
从成交数据来看,广州也算打了个翻身仗。
值得注意的是,中心六区二手房成交量整体上涨。海珠涨9.5%、天河涨9%、越秀涨2.9%、荔湾涨0.8%。
涨幅最高的,竟然不是经济最猛的天河,很多人都没想到。长达一个月的“成交冰冻”,海珠反而证明了自己。
深圳:心情有点复杂。
去年全年,深圳一手住宅成交34441套,环比去年下跌34.2%,跌回2019年的水平。
二手住宅全年成交更是仅有21704套,环比去年下跌46.6%,连续两年“腰斩”,创下近20年来新低!
即便是之前最惨淡的2008年,深圳二手房成交量也有4.2万套,比2022年足足多出了50%!
而始终以坚挺著称的深圳豪宅市场,也遭遇了滑铁卢。
2022年全年,深圳二手房单价在10万/㎡以上的房源成交量同比减少83%,单价在15万/㎡以上的成交量同比减少95%。
去年12月,宝能城上架30套法拍房源,价格更是低于指导价,流拍率却高达90%!
从新房、二手房,再到有着独立行情的豪宅市场全面遇冷,深圳楼市可以说跌到了历史冰点。
此外,去年12月深圳的二手房挂牌量开始下降了,减少了1700多套。
可见,随着楼市传统淡季春节的到来,深圳楼市还得慢慢筑底。
2023上半年,房地产投资增速或将持稳
展望2023年中国房地产开发投资大势,上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出,2023年仍要乐观看待房地产相关数据,随着疫情高峰期度过,利好政策效应持续落地,房地产市场仍然是中国最大的消费市场,势必会有好的表现和发展转机。
英大证券研究所所长郑后成直言,2023年上半年,中国房地产投资增速大幅上行的概率较低。他得出这一判断的依据主要有两点。第一,2022年12月,商品房销售面积累计同比录得-24.30%,较前值下行1.0个百分点,突破了前期震荡区间的下限,表明中国商品房销售面积累计同比尚未触底。在商品房销售面积累计同比领先房地产投资增速3-6个月的前提下,其预计房地产投资增速在2023年上半年大幅上行的概率较低。
第二,2022年12月商品房待售面积累计同比为10.50%,较11月上行0.5个百分点,创2016年5月以来新高,表明当前房地产商库存压力较大,对房地产开发投资完成额累计同比形成一定压力。
数据显示,2022年,与房地产休戚相关的土地市场整体萎缩将近50%,即全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。因此,严跃进建议,2023年激活土地市场工作需要加快,因其关系到各地土地财政的有序运转,也关联着新一年房地产的产品供应端。
2022年,全国房地产开发企业的到位资金同比增速为-25.9%。严跃进则表示,2023年,在金融16条、“三支箭”政策,以及后续的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》落地支持下,此类资金状况势必有积极改善。当然,要真正改善房企资金状况,根本上仍需要持续鼓励与支持合理的购房消费,进一步提高市场整体预期,从而促进房企销售状况的加快修复与改善。
来源:中新经纬、第一楼视、楼市黄大大
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