西北第一城,炒房客扎堆离场了!
作者:子非鱼01 | 西安楼市没有反转
在防疫放开之后,西北第一城西安,楼市并没有出现反转剧情,反倒是比之前调整力度更大了。
首先,12月15日国家统计局披露的11月份70个大中城市房价数据显示,西安新房环比下跌0.3%,二手房环比下跌0.7%,二手房跌幅创年内新高。
其次,西安泡沫居高的片区,二手房正上演一场加速降价抛售的场景。
从量上看,由于防疫放开,流动性恢复,中心城市整体成交量进入12月份开始回升,这是情理之中,也是预料之中的事情。
但价格大多数仍在调整当中,以西安来说,降价抛售已经蔓延至主城区热门板块。
据诸葛找房统计显示,西安当前有144712套房源挂牌出售,其中24小时内,新上房源3922套,降价房源高达1421套。
降价普遍在几十万,最高的有170万。
从降价抛售的区域来看,之前被爆炒的曲江、高新最多。曲江大概是西安炒作最严重的区域之一。
过去两年西安土拍诞生的地王以及多场万人摇号抢房的场景,基本都在曲江出现。
比如去年年初,曲江一宗土地以综合楼面价25342元/平方米,远超周边一二手房售价,成为西安新的“单价地王”。
高新、航天、雁塔板块也是泡沫比较大的片区。
如此可以看到,西安泡沫较大的区域,现在正在加快挤泡沫。
最近后台有读者问我,防疫放开之后西安楼市会怎么走。我在评论中给出的回复很明确,西安楼市才调整没多久,后续调整的步伐短期内不会改变。
02 | 西安房价调整是可以预料的
作为西北第一城,过去一些年在诸多政策利好下,如国家中心城市的批复,国家级新区的批复,中欧班列枢纽头衔等,被炒作得非常严重。
尤其是在以武汉为首的城市开启新一轮抢人大战之后,西安后发先至,几乎将落户门槛降为零,引发了大量人口涌入。
去年公布的第七次人口普查数据显示,西安从2010年至2020年常住人口增加了448.5万,增量位居全国第四。增量发力主要是在后五年。
制图:城市财经;数据来源:各城市统计局
在政策利好和人口不断流入的背景下,增量需求和炒作需求共同推动,西安房价开启了连续上涨几十个月的纪录模式。
2018年当年,根据胡润研究院公布的数据,西安房价更是领涨全国,在全球涨幅中位居第三位。
这种上涨的势头,直到今年年中才得以终结。过去几年西安也曾多次升级过调控,但始终没有阻挡住房价上涨的势头。
过去的持续上涨,原因并不复杂,由于西安地位不断被拔高,大家对西安楼市的预期仍在,最关键的是,当时大家对收入仍有期待。
而今年的转向,因素则和其他城市一样。宏观大环境之下,经济失速,收入缩水,工作朝不保夕。
西安还算能扛的,从国家统计局的数据来看,直到8月份西安的二手房价格才开启连降模式。
缺口一开,便一发不可收拾。当下的西安,新房打折普遍,二手房降价挂牌离场。
今年9月,西安有35个楼盘意向登记。这些项目中,有25个楼盘意向登记量不足房源量,不用摇号转入平销,延续了8月份的平淡状态。
11月,西安新房成交面积环比下降5%,同比下降28%。今年前11个月西安累计新房成交面积较去年同期下降了16%。
二手房方面,之前主要集中在外围区降价抛售,现在正如文章第一部分所说,已经延伸到了主城区的核心板块。
最关键的是,降价也卖不动。
西安二手房挂牌量3月份10.43万套,现在已经达到了14.47万套,大半年时间增加了4万多套。
而这么多的二手房挂牌量很多都无人问津。
据不完全统计,最近3个月内0成交的小区有2107个,其中莲湖、碑林、雁塔、未央四区二手房0成交的小区数量都在300个以上。
逻辑很简单,当下的宏观环境下,西安房价调整缺口已经打开,后续调整时间不会太短,这时候谁去接盘。
在这种背景下,11月19日,西安再次放松调控,开启了拯救二手房的模式:
1,迁入户口无房户可买一套二手。
2,无户籍六个月社保可买一套二手。
3,引进人才无需社保。
4,二孩及以上家庭新增一套购房资格,可作为普通家庭参与摇号。
5、解开临潼区,西咸新区沣东新城上林街道,沣西新城高桥街道、马王街道,高新区托管的非限购区域限购。
然而,趋势已经形成,很难改变。
03 | 西安房价后市预判
在昨天分析北方四个城市天津、青岛、济南、石家庄四个城市房价已经见底的文章中,我已经强调过,楼市分化无处不在。
天津、青岛、济南、石家庄从2017年和2018年就开始调整,且第一年调整幅度都比较大,这两年只是阴跌。
到目前为止四个城市已经调整了四五年时间,整体市场已经表现出了跌无可跌的局面。
所以,对于天津、青岛、石家庄、济南四个城市,只要不作死投资,真正的刚需和改善型需求,是可以借助这波低利率和购房打折促销优惠上车。
但并不是所有的城市都如此。
这一点,在本号之前的几篇文章中反复说过。
南方诸多中心城市与部分北方中心城市,去年下半年才开始调整,房价泡沫仍比较大,尽管防疫放开,但供应整体比较大,而且楼市已经告别了黄金时代,人口也已经见顶转向。
最关键的是,防疫放开之下,经济和收入复苏,是缓慢的,曲折的,不确定的。并不是一放开就能满血复活,掏空了三年的积蓄就能立马赚回来。
所以对于南方大多数和北方少数才开始挤泡沫的城市来说,调整的步伐仍未停止。
西安便是其中之一。西安目前几个泡沫过大板块才开启调整模式,西安的购房者,耐心等着,不用太着急。 住房早已饱和,挤泡尚需时日。耐心观望等待,不用太过着急。 楼主私信我加你了。
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