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原标题：丁祖昱：二手房越卖越多，北京、上海议价空间有所扩大
作者 丁祖昱 易居企业团体首席实行官
多方成交数据表现，继4月楼市贩卖数据由涨转跌，未能连续复苏态势之后，5月贩卖数据进一步下跌。
之前复苏较为强劲的北京、上海、成都、南京等地，房地产市场也在进入5月后体现出显着回落。春节后这一波楼市的短期回暖或将竣事，下半年房地产市场仍将面对较大压力。
重点都会新居市场：成交回落，回暖竣事
从克而瑞研究监测的百城数据看，4月百城成交面积环比降落28%，市场热度规复到本轮行情启动初期程度。固然单月成交量略好于2022年同期，但仍明显低于2019-2021年的同期程度。
显然，楼市贩卖环比险些腰斩的数据，已阐明前期积聚的购房需求开释已靠近尾声，市场团体供求迎来“拐点”，增长动能开始转弱。
从四大一线都会2023年以来的市场行情看，根本都在3、4月履历了一波供需两旺复苏，5月开始回落走势。一线都会中，广州市场回落较早，4月市场快速回落，5月新居成交量止跌回稳，但市场体现团体平庸。
2023年，北京楼市自1月开始一连4个月成交量上涨，并在4月到达成交量高点73万平方米，5月市场成交量开始回落，5月前三周(停止到5月21日)仅成交40万平方米。
从数据体现看，2023年北京新居市场显好于2019年、2020年，体现出较强市场复苏本领，但后劲略显不敷。
2023年前5月，广州楼市与2021年同期、2020年下半年的市场活泼期相比有较大差距，但由于有楼市“小阳春”，市场团体体现优于2019年同期。
同期，深圳住房供应到达近5年高峰，约为185万平方米，成交规模也到达近5年第二高位，约为148万平方米，高于2019年。相比前几年，2023年前5月深圳楼市最大特点体现为供过于求。
从西南市场来看，即便是2023年楼市复苏强劲的成都也没有必得到疫情前程度。新居供求量自3、4月有一波冲高后，5月成交量虽保持在高位，但较4月已有显着降落，降幅到达9%。
相比其他重点都会，南京楼市好像回落更早。2月，受益于春节前后需求开释，本地新居成交环比涨幅达51%，3月新居成交量实现同环比双增长。
但在3月中下旬，案场来访量递减，市场增长势能放缓，4月团体成交量回归到本轮行情启动前程度，5月则连续在低位盘整，成交量同比已往三年仍处低位。
从以上几大重点都会分析来看，房地产新居市场的复苏险些在4月份就戛然而止。
二手房市场：挂牌量攀升，房子“越卖越多”
挂牌量连续攀升成为2023年以来二手房市场最明显特性。不但是北上广深一线都会的二手房市场，南京、成都等重点都会的二手房市场都出现出一种“越卖越多”的怪征象。
停止5月26日，南京二手房挂牌量已突破17万套大关。成都二手房虽近几月不停保持在高位成交，但据贝壳找房表现，挂牌房源仍维持在约19万套高位。
北京二手房挂牌量在2022年11月就已凌驾10万套，2023年3月初，链家对外展示的二手房挂牌量为10.2万套。停止5月23日，最新挂牌数已凌驾11.86万套。
我们以为，二手房挂牌量连续攀升缘故原由有两个：一是因对将来市场不乐观，投资客抛售资产，落袋为安；二是改善置换需求增长，改善人群的置换需求也推动二手房挂牌出售房源增长。
在挂牌量攀升同时，二手房成交量却连续回落。受新居市场高位供应及一二手代价倒挂的虹吸效应影响，上海二手房市场热度在3月冲高至2.4万套后敏捷回落，4月仅成交1.77万套。现在，上海一二手房成交比已从最高位的1:4滑落至1:2，预计下半年仍将连续走弱。
4月，广州二手住宅团体(中介促成+自行生意业务)网签宗数和面积分别为10041宗和99.98万平方米，环比分别降落18.10%和16.21%，同比分别增长38.04%和35.90%。现在，广州二手房市场团体体现稳固，预计5月成交也将连续回落态势。
南京的二手房成交量自2023年开始逐月走高，直至3月份到达12609套的峰值，4月开始有所回落，一连两个月成交量破万套，这重要是由于二手房以价换量，前期投资客气现。但5月前3周(1日-21日)，南京二手房成交量不及3月峰值一半，降落趋势显着。
3、4月份二手房市场体现抢眼的成都，现在5月二手房已成交约2.1万套，环比降落12%，体现为高位回落。2023年1-5月，成都累计已成交二手房10.2万套，为汗青高位。
我们以为，二手房成交回落与近期关于中介费率调解政策有肯定关系：一是生意业务中介费率大概存在下调空间，二是中介费由交易两边共同负担具备了大概性。这肯定水平上导致不少潜伏买房人群放缓了入市节奏。别的，另有一个紧张缘故原由在于新居市场复苏乏力，对二手房市场活泼度造成直接影响。
二手房挂牌量攀升，肯定水平上阐明市场改善换房意愿仍比力猛烈，但承接二手房成交的刚需人群又重新回归观望，对经济形势不甚清朗、对房价调解仍有所等待是重要缘故原由。现在，北京和上海的二手房议价空间均有所扩大。 |
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